Lorsque les propriétaires souhaitent céder leur résidence principale ou secondaire, il est important de connaître le régime d’imposition des plus-values immobilières car des abattements existent.

 

Principe

 

Suite à une vente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est imposée à hauteur de 36,2% (impôt sur le revenu de 19% + prélèvements sociaux de 17,2%). Mais des exonérations et des abattements sont applicables en fonction de la nature du bien immobilier ou de la situation personnelle du vendeur.

 

Exceptions

 

Les motifs d’exonération de la plus-value :

  • La vente de la résidence principale n’est pour le moment pas taxé
  • Détention du bien immobilier depuis plus de 30 ans
  • Le bien est vendu à un prix inférieur à 15 000€
  • Le vendeur est retraité ou une personne invalide (à condition que le revenu fiscal de référence soit inférieur à 11 098€, majoré de 2 963€ par demi-part supplémentaire)
  • Le vendeur réside dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés (à condition que le revenu fiscal de référence soit inférieur à 25 839€)
  • La vente du bien immobilier permet l’acquisition ou la construction de la résidence principale dans un délai de 24 mois. A noter que le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de son habitation principale durant les 4 années précédant la vente.
  • La plus-value résultante d’une expropriation

 

Pour les résidences secondaires, la plus-value est exonérée si :

  • Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 dernières années
  • Le vendeur a réemployé les fruits de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale. S’il n’a pas réemployé la totalité du prix de vente, l’exonération sera partielle .

 

Le prix d’acquisition

 

Le prix d’acquisition est le « net vendeur », augmenté de différents frais comme les frais d’agence, les frais de notaires, etc. A défaut de pouvoir justifier ces frais « réels », un taux de 7,5% est appliqué en majoration du prix d’achat. On parle alors de frais forfaitaires.

 

Pour faire simple, deux solutions sont possibles :

  • Les frais réels : des justifications sont nécessaires
  • Les frais forfaitaires : application d’un taux de 7,5% sans justifications

 

 Les travaux

 

Les travaux de reconstruction, agrandissement ou amélioration sont aussi ajoutés au prix d’acquisition. Le montant des factures sera retenu si les travaux ont été réalisé par un professionnel et si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition.

 

Pour faire simple, deux solutions sont possibles :

  • Détention < 5 ans : les factures des travaux réalisés par un professionnel sont retenues
  • Détention > 5 ans : deux solutions possibles :
    • les factures des travaux réalisés par un professionnel sont retenues
    • application d’un taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition.

 

La plus-value brute

 

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition.

 

La plus-value nette

 

Après avoir déterminé la plus-value brute, il est nécessaire de calculer la plus-value nette. C’est celle-ci qui sera soumise au régime de l’imposition sur le revenu, à hauteur de 19%, et aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%.

 

La plus-value nette soumise à l’imposition sur le revenu

 

Une exonération progressive par année de détention est appliquée et fonctionne de la façon suivante :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année.
  • 4% pour la 22ème année révolue de détention.

 

L’exonération de la plus-value immobilière, au titre de l’impôt sur le revenu, est donc totale au bout de la 23ème année de détention.

 

La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

 

Quant aux prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’applique de la manière suivante :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année jusqu’à la 30ème année

 

L’exonération de la plus-value immobilière, au titre des prélèvements sociaux, est donc totale au bout de la 30ème année de détention.

 

Tableau récapitulatif

 

Durée de détention Abattement impôt sur le revenu Abattement prélèvements sociaux
Moins de 5 ans révolue 0% 0%
De la 6ème année à la 21ème année 6% 1,65%
22ème année révolue 4% 1,60%
Au delà de la 22ème année Exonération 9%
Au delà de la 30ème année Exonération Exonération

 

La taxe sur les plus-values immobilières élevées

 

Lorsque le montant de la plus-value taxée à l’impôt sur le revenu est supérieur à 50 000€, alors une surtaxe est applicable. Nous n’en tiendrons pas compte dans cet article.

 

Exemple de fiscalité liée à la vente d’un bien immobilier

 

Le 5 Janvier 2005, Monsieur JEVANT a acquis un appartement pour en faire sa résidence secondaire, dans les conditions suivantes :

  • Prix « net vendeur » : 122 000€
  • Frais de notaire (droits d’enregistrement compris) : 8 500€
  • Frais de négociation versés à l’agence immobilière : 5 000€

 

Monsieur JEVANT a réalisé lui-même des travaux de rafraichissement (peinture des murs et changement des moquettes). La facture d’achat de matériaux (datée du 15 Juin 2005) dans un magasin de bricolage s’élève à 1 000€.

 

Le 30 Janvier 2010, Monsieur JEVANT a complètement refait la salle de bains et la cuisine, pour un montant de 18 000€ TTC payé par virement sur le compte de l’artisan le 15 Février 2010.

 

Monsieur JEVANT a déjà signé un compromis de vente. La réitération par acte authentique est prévue le 15 Avril 2021 dans les conditions suivantes au prix « net vendeur » de 210 000€.

 

1.Détermination du prix d’acquisition

 

Frais :

  • Réel : 13 500€ (8 500€+5 000€)
  • Forfaitaires (7,5%) : 9 150 (122 000*7,5%)
  • On retiendra les frais réels car ils sont supérieurs aux frais forfaitaires.

 

Travaux : La salle de bains et la cuisine ont été réalisé par des professionnels.

  • Frais réels : 18 000€
  • Frais forfaitaires (15%) : 18 300€ (122 000*15%)
  • On retiendra les frais forfaitaires car ils sont supérieurs aux frais réels et que le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

 

Donc, le prix d’achat est de : 122 000€ + 13 500€ + 18 300€ = 153 800€

 

2.La plus-value brute est de : 210 000€ – 153 800€ = 56 200€

 

3.Détermination de la plus-value nette et de l’imposition sur la plus-value immobilière

 

Abattements
Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Au-delà de la 5ème année de détention : 11 * 6% = 66%

 

Donc réduction de : 56 200€ * 66% = 37 092€

 

Plus-value nette : 56 200€ – 37 092€ = 19 108€

 

Au-delà de la 5ème année de détention : 11 * 1,65% = 18,15%

 

Donc réduction de : 56 200€ * 18,15% = 10 200€

 

Plus-value nette : 56 200€ – 10 200€ = 46 000€

Plus-value nette totale : 65 108€
Impôt sur le revenu (19%) : 19 108€ * 19% = 3 631€ Prélèvements sociaux (17,2%) : 46 000€ * 17,2% = 7 912€
Imposition totale sur la plus-value immobilière : 11 543€