Depuis la période de la Covid-19, la location meublée non professionnelle (LMNP) séduit un grand nombre de propriétaire. Mais pourquoi les investisseurs font ils le choix de la location meublée plutôt que la location nue ?

 

Principe de la location meublée

 

La location meublée consiste à la mise à disposition de votre logement garni de meubles, indispensables à une habitation dite normale. Pour être exercée, à titre non professionnelle l’activité de location meublée, il est nécessaire qu’une des deux conditions soient respectées :

– Les recettes annuelles de foyer fiscal, issues de l’activité de la location meublée ne doivent pas excéder la somme de 23 000€ ;
– Les recettes ne doivent pas être supérieures du montant total des autres revenus du foyer fiscal.

Les revenus fonciers provenant de vos logements meublés vont être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour faire simple, le caractère professionnel ou non professionnel s’apprécie en fonction du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées de celui-ci.

 

Deux régimes fiscaux : micro-BIC et réel

 

La location meublée offre deux choix d’imposition différentes sur vos loyers perçus. C’est donc aux investisseurs de sélectionner la meilleure option pour être le moins imposé. Pour vous aider à faire votre choix, nous allons faire la distinction entre les loyers que vous déclarez (les loyers perçus) et les loyers imposés (les loyers retenus par le fisc pour le calcul de l’impôt). Les loyers imposés seront ceux qui vont nous intéresser puisque plus ils seront faibles, plus votre imposition le sera également.

 

Régime micro-BIC

 

Le micro-BIC est le régime fiscal le plus simple des deux possibles. Concrètement, un abattement de 50% sera appliqué sur vos loyers déclarés (les loyers perçus). Par conséquent, les loyers imposés seront réduits de 50%.

Exemple : Un investisseur loue un appartement meublé et a perçu 10 000€ de loyers en 2020. Celui-ci a opté pour le régime micro-BIC. Le fisc va appliquer l’abattement de 50%. L’investisseur sera donc imposé sur une assiette de : 10 000 – (10 000*50%) = 5 000€.

 

Régime réel

 

La seconde option qui s’applique aux investisseurs est celle de l’imposition des revenus fonciers au régime réel. Ce régime est plus complexe que le micro-BIC mais probablement plus intéressant puisqu’il permettra, dans certains cas, de ne pas payer d’impôt. Le principe du régime réel est la déduction des charges « réellement » payées sur vos loyers de votre logement meublé, avant d’être imposé. En plus, il est également possible d’amortir le bien ou les meubles avant le calcul de l’impôt. Les investisseurs vont donc déclarer les loyers perçus, les charges réellement payées ainsi que l’amortissement.

Liste non exhaustive des charges déductibles :

• Assurance du bien
• Charges de copropriété
• Electricité
• Entretien et petites réparations
• Honoraires d’agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre bien)
• Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si vous la payez, cotisation foncière des entreprises)
• Téléphone & Internet
• Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année)
• Amortissement du bien
• Travaux effectués dans le bien
• Mobilier acheté pour meubler votre bien

En ce qui concerne l’amortissement du bien, un expert-comptable sera certainement utile. Son expertise va permettre aux investisseurs de connaitre le montant de l’amortissement à déduire.

Exemple : un investisseur réalise l’acquisition d’un appartement à 100 000€ et y installe 5 000€ de meubles. Son expert-comptable calcule l’amortissement du bien sur 20 ans et des meubles sur 5 ans. Soit une déduction de 100 000 / 20 = 5 000€ par an (pour l’appartement) et 5 000 / 5 = 1 000€ par an (pour les meubles). En 2020, l’investisseur a perçu 10 000€ de loyers et a payé 500€ d’intérêts d’emprunt ainsi que 1 000€ de taxe foncière.
En optant pour le régime réel, il sera imposé sur 10 000 (loyers) – 5 000 (amortissement appartement) – 1 000 (amortissement meubles) – 500 (intérêts d’emprunt) – 1 000 (taxe foncière) = 2 500€.

L’investisseur aura tout intérêt à opter pour le régime réel. Il pourra déduire 7 500€ (régime réel) au lieu de 5 000€ (régime micro-BIC). Ses loyers imposés seront de 2 500€ (régime réel) au lieu de 5 000€ (régime micro-BIC).

Vous l’aurez compris, pour déterminer la fiscalité la plus avantageuse entre le régime micro-BIC et le régime réel, il est primordial de réaliser des calculs. Pour faire simple, si les charges déductibles + les amortissements sont supérieurs à 50%, alors le régime réel est favorable. En revanche, si les charges + les amortissements sont inférieurs à 50%, le régime micro-BIC est préférable.

Imposition des loyers perçus

 

En France, tous les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu suivant une tranche d’imposition (barème de l’impôt) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17.2%). Ces deux impositions sont calculées sur les loyers imposables.

Exemple sous le régime micro-Bic : Notre investisseur a perçu des loyers de 10 000€ et a bénéficié d’un abattement de 50%. En supposant que sa tranche d’imposition soit de 30%, son imposition s’élèvera à :

Impôt sur le revenu : 30%*5 000 = 1 500€
Prélèvements sociaux : 17.2%*5 000 = 860€
Soit, un impôt total de : 2 360€

Exemple sous le régime réel : Notre investisseur a perçu des loyers de 10 000€ et a bénéficié de 7 500€ de déduction. Ses loyers imposés s’élèvent à 2 500€. En supposant que sa TMI soit de 30%, son imposition s’élèvera à :

Impôt sur le revenu : 30%*2 500 = 750€
Prélèvements sociaux : 17.2%*2 500 = 430€
Soit, un impôt total de :1 180 €

 

Tableau récapitulatif

 

MICRO-BIC REEL
Loyers perçus 10 000€ Prix d’achat 100 000€
Abattement 50% Prix meubles 5 000€
Loyers imposés 5 000€ Loyers perçus 10 000€
Charges déductibles Charges déductibles
Néant Amortissement appartement (20 ans) 5 000€
Amortissement meubles (5 ans) 1 000€
Intérêts d’emprunt 500€
Taxe foncière 1 000€
Total des charges déductibles 7 500€
Loyers imposés 2 500€
Imposition Imposition
Impôt sur le revenu (TMI : 30%) 1 500€ Impôt sur le revenu (TMI : 30%) 750€
Prélèvements sociaux (17.2%) 860€ Prélèvements sociaux (17.2%) 430€
Total impôt à payer 2 360€ Total impôt à payer 1 180€

 

Changer de régime d’imposition : passer du micro-BIC au réel

 

Par principe, lorsque les recettes de la location meublée ne dépassent pas 72 600€, l’investisseur sera, par défaut, soumis au régime micro-BIC. Mais si le régime réel est plus avantageux, il est possible d’y opter.

3 situations sont possibles :

– Si l’investisseur n’a pas encore démarré son activité de loueur meublé non professionnelle, il pourra directement s’enregistrer au régime réel lors de l’immatriculation auprès du greffe (grâce au formulaire de début d’activité P0i) ;
– Si l’investisseur a démarré l’activité de loueur meublé non professionnelle au cours de l’année N, il est possible de lever l’option pour bénéficier du régime réel jusqu’à la date de dépôt de la première déclaration fiscale (l’option doit être jointe à la déclaration) ;
– Si l’investisseur a démarré l’activité de loueur en meublé non professionnelle il y a quelques années, et qu’il déclare ses revenus au régime micro-BIC, il doit lever l’option avant le 1er Février de l’année N pour bénéficier du régime réel.

Dans les deux derniers cas, il est conseillé d’adresser cette levée d’option par lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises auquel le bien meublé est rattaché. L’option au régime réel est valable 1 an est reconductible tacitement pour la même période.