L’immobilier est un, voire LE, placement préféré des français. Les deux objectifs patrimoniaux qui reviennent le plus souvent à la surface sont : se constituer un patrimoine avec du rendement et abaisser sa pression fiscale. Investir dans la pierre répond ces sujets. L’investissement locatif avec travaux permet de bénéficier de réduction d’impôt, sans passer par les dispositifs mis en place par l’Etat de défiscalisation. Mais concrètement, comment faire pour en bénéficier ? Comment calculer le montant du déficit foncier ? Comment calculer l’économie d’impôt ? L’immobilier est une des multiples solutions pour réduire son imposition mais la seule pour développer son patrimoine « palpable » et aller chercher du rendement. Voici l’explication !

 

Déficit foncier : qu’est ce que c’est ?

 

Un investisseur, propriétaire d’un bien immobilier va pouvoir déduire ses charges de ses revenus fonciers et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt. Concrètement, pour obtenir l’avantage fiscal, il faut que le montant des charges (travaux) soit supérieur au montant des recettes (loyers perçus), alors un déficit foncier se dégage. Ce déficit foncier va pouvoir venir en déduction de vos revenus globaux (salaires, pensions, retraites, etc.) et par conséquent, diminuer le montant de votre imposition sur le revenu.

 

Régime réel vs régime micro-foncier : quelles sont les différences ?

 

Lorsqu’un investisseur déclare des revenus fonciers inférieurs à 15 000€ par an, par principe, il se verra être soumis au régime micro-foncier. Cependant, il peut choisir le régime réel, qui est une option engageante et irrévocable sur 3 ans. En revanche, pour les investisseurs déclarant des revenus fonciers supérieurs à 15 000€ seront obligatoirement soumis au régime réel.

  • Régime réel : permet de déduire réellement les dépenses sur les revenus fonciers de l’année fiscale.
  • Régime micro-foncier : permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers, peut importe le montant des charges.

 

Quels types d’investissement pour bénéficier du déficit foncier ?

 

Lorsqu’un investisseur se lance dans l’achat d’un locatif, un large choix de types d’investissement s’offre à lui : la location nue, la location meublé (LMNP), la SCI, etc. Et en terme de fiscalité : le régime réel et le régime micro-foncier. En règle générale, pour maximiser l’avantage fiscal du déficit foncier, les investisseurs immobiliers proposent de la location nue soumis au régime réel, puisque leurs charges dépassent le taux forfaitaire de 30% du régime micro-foncier.

 

Quelles conditions à respecter pour générer du déficit foncier ?

 

Pour que l’investisseur puisse bénéficier des avantages du déficit foncier, 3 conditions doivent être remplies :

  • Le déficit doit provenir d’un bien à usage d’habitation;
  • L’investisseur s’engage à louer son bien durant les 3 années qui suivent l’imputation du déficit foncier, c’est à dire jusqu’au 31 Décembre N+3. Dans le cas contraire (si le bien est vendu ou cesse d’être loué), un rétro-calcul du déficit foncier utilisé pendant les dernières années est réalisé (article 156-I-3 du CGI);
  • L’investisseur doit être soumis au régime réel.

 

Quelles sont les charges déductibles sur les revenus fonciers ?

 

Deux types de charges déductibles sont à distinguer :

  • Les charges financières : les frais liés au financement de l’acquisition du bien;
  • Les charges non financières : les frais déductibles.

Celles-ci sont appréhendées différemment lors du calcul du déficit foncier.

 

Charges financières

Charges non financières

Précisions

Les intérêts du crédit

Les frais d’entretien et de réparation

Travaux de remise en état du logement sans en modifier l’usage et l’agencement.

Les frais de dossier

Les frais d’amélioration

Travaux d’amélioration du confort du locataire sans modifier la structure du logement (changements des huisseries, isolation, etc.)

Les frais de garantie

Impôts et taxes

Liés au logement et non récupérable auprès du locataire comme la taxe foncière.

Les cotisations d’assurance

Les charges de copropriété

Les charges récupérables auprès du locataire (les provisions sur charges, les régularisation des charges)

Les charges de gestion

Lorsque le bien est confié à une agence immobilière ou à un administrateurs de bien

 

A noter : ce tableau n’est pas une liste exhaustive

Attention : les travaux de construction, reconstruction et/ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.

 

Quel montant de déficit foncier est-il possible de déduire ?

 

Chaque année, l’investisseur pourra déduire différentes charges (citées ci-dessus) de ses revenus globaux dans la limite de 10 700€ par an (sauf pour les dispositifs Cosse, le plafond du déficit foncier s’élève à 15 300€ depuis la loi ELAN de Novembre 2018). La part excédentaire du déficit foncier qui ne peut être déduite est reportée pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Cet étalement du déficit foncier permet donc de diminuer son imposition durant un maximum de 10 années.

 

Comment se calcul du déficit foncier ?

 

Lorsque l’investisseur déclare le déficit foncier de son bien, ses revenus diminuent. Cependant, selon s’il s’agit d’une charge financière ou non, les conditions de déduction diffèrent.

Déficit foncier

Revenu imputé

Conditions

Charges non financières

Revenu global

Dans la limite de 10 700€ (ou 15 300€)

Charges financières

Revenu foncier

Imputable sur les 10 années suivantes (en plus de l’excédent des charges non financières au-delà de 10 700€)

 

Etape 1

Etape 2

Déduction des charges financières des revenus fonciers

Soustraction du résultat obtenu de l’étape 1 (0 si résultat négatif) aux charges non financières

Si

Si

Résultat négatif

Résultat positif

Résultat négatif

Résultat positif

Le déficit s’impute sur les revenus fonciers sur les 10 ans à venir

Il n’y a pas de déficit imputable sur les revenus fonciers

Le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an

Il n’y a pas de déficit

 

Exemple simple du déficit foncier

 

Un investisseur a acheté un appartement en 2020. Il a réalisé 3 000€ de travaux (peinture dans tout l’appartement et changement des fenêtres). Les intérêts du prêt et des cotisations d’assurance lui ont couté 2 000€. Et l’investisseur a perçu 1 000€ de loyers sur l’année.

 

Etape 1

Etape 2

Déduction des charges financières des revenus fonciers

1 000 – 2 000 = -1 000

Soustraction du résultat obtenu dans l’étape 1 aux charges non financières

0 – 3 000 = -3 000

Résultat négatif

Résultat négatif

Le déficit s’impute sur les revenus fonciers sur les 10 ans à venir

Le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an

 

Commentaire : grâce au déficit foncier dégagé, cet investisseur va pouvoir déduire 3 000€ de son revenu global de l’année N, soumis à l’imposition sur le revenu. Les 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier, ils seront imputés sur ses futurs revenus fonciers des 10 années suivantes.

Remarque : si le déficit obtenu dans l’étape 2 était supérieur à 10 700€, alors l’excédant de déficit aurait été reporté sur les revenus fonciers (et non globaux) des 10 années suivantes.

 

Exemple simple du déficit foncier

 

Un investisseur a acheté un appartement en 2020. Il a réalisé 12 000€ de travaux. Les intérêts du prêt et des cotisations d’assurance lui ont couté 4 000€. Et l’investisseur a perçu 3 000€ de loyers sur l’année.

 

Etape 1

Etape 2

Déduction des charges financières des revenus fonciers

3 000 – 4 000 = -1 000

Soustraction du résultat obtenu dans l’étape 1 aux charges non financières

0 -12 000 = -12 000

Résultat négatif

Résultat négatif

Le déficit s’impute sur les revenus fonciers sur les 10 ans à venir

Le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an

 

Commentaire : grâce au déficit foncier dégagé, cet investisseur va pouvoir déduire 10 700€ de son revenu global de l’année N, soumis à l’imposition sur le revenu (12 000 > 10 700). Les 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier, ils seront imputés sur ses futurs revenus fonciers des 10 années suivantes. Et les 1 300€ (12 000 – 10 700) sont également reportable sur les revenus fonciers des 10 années à venir.

 

Conclusion

 

Dès lorsqu’un investisseur décide de mettre son logement en location et d’y réaliser des travaux, le montant de ceux-ci pourra être déduit (ainsi que les intérêts d’emprunt) des revenus fonciers. Si un résultat négatif se dégage, alors on parlera de création d’un déficit foncier. L’investisseur pourra donc imputer ce déficit foncier (résultat négatif) sur son revenu global et par conséquent, réduire son imposition. Vous l’avez compris, le mécanisme du déficit foncier est un outil efficace pour développer son patrimoine tout en bénéficiant d’un avantage fiscal chaque année.